Crédit immobilier : les seniors et ceux qui n’ont pas d’apport ne doivent pas s’autocensurer

Acheter un bien peut devenir un parcours du combattant pour les seniors. C’est en tout cas ce que pensent de nombreux emprunteurs qui renoncent d’emblée à leur projet immobilier. Certes, dès que l’on approche de l’âge de la retraite, il est très délicat de financer son projet auprès d’une banque traditionnelle puisque que l’on emprunte sur une courte durée (10 ou 15 ans), ce qui engendre des mensualités élevées. En effet, dans la plupart des établissements bancaires, la limite d’âge en fin de remboursement d’un crédit immobilier est fixée à 75 ans. Par ailleurs, plus l’emprunteur est âgé, plus il s’expose à un refus d’assurance concernant certains risques ou à l’application d’une surprime qui augmente fortement le coût total de l’assurance (qui peut alors dépasser le taux d’usure). De même, acheter un bien sans apport financier reste très compliqué. Si les conditions d’emprunt se sont largement assouplies ces derniers mois, peu de banques acceptent aujourd’hui de financer un bien à 110 %, donc sans aucun apport. 

Il existe pourtant une solution concrète pour permettre à ces emprunteurs d’acheter un bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou encore d’un bien locatif. Cela est possible grâce au mécanisme du prêt hypothécaire. Il s’agit d’un prêt bancaire garanti par une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire ou que ce dernier souhaite acquérir. Ce type de garantie offre à l’établissement financier un gage de sécurité : si les mensualités de prêt ne sont pas payées par l’emprunteur, il pourra saisir et vendre le bien pour se rembourser.

En pratique, il peut s’agir d’un crédit amortissable classique ou in fine (seuls les intérêts sont payés chaque mois). Dans le cadre d’un crédit hypothécaire, la valeur du ou des biens immobiliers pris en garantie est deux fois supérieure au montant du prêt afin de limiter les situations d’insolvabilité. La durée maximale des prêts hypothécaires s’élève généralement à 25 ans maximum, à condition que l’âge de l’emprunteur, à la fin du prêt, ne dépasse pas 95 ans. 

Ce mode de financement n’engendre pas forcément plus de frais qu’un financement classique. Des frais de garanties et de publicité foncière sont facturés auxquels s’ajoutent des frais de dossier bancaire et de courtage. En revanche, il n’y a pas d’assurance emprunteur puisque le prêt est assis sur une garantie hypothécaire, ce qui limite le coût total du crédit. Autre avantage : les établissements qui le proposent n’imposent pas de domicilier les revenus chez eux, ni de souscrire à des offres bancaires spécifiques complémentaires.

Grâce à ce montage, les seniors peuvent concrétiser leur projet. Par exemple, un couple de retraités (74 ans) n’a pas apport mais il est propriétaire de sa résidence principale d’une valeur de 380 000 euros ainsi que d’un contrat d’assurance vie dont l’encours s’élève à 200 000 euros. Le couple souhaite acheter sa résidence secondaire au prix de 280 000 euros. Grâce à des garanties prises sur les résidences principale et secondaire, il a pu obtenir un financement intégral à 110 %, avec un prêt de 310 000 euros. Ce couple a ainsi pu faire l’acquisition de cette maison de vacances, alors que son dossier aurait été refusé dans une banque classique.

Au-delà de l’acquisition immobilière, le prêt hypothécaire peut également être utilisé pour dégager de la trésorerie, en prenant une garantie sur un bien immobilier existant.
Ce type de financement peut répondre à divers besoins, comme de réaliser une donation à ses enfants pour leur permettre de se créer  un apport pour leur futur bien immobilier.

Exemple concret :

Un couple de retraités, âgés de 65 et 63 ans, perçoit 3 000 € de pensions mensuelles. Ils sont pleinement propriétaires de leur résidence principale, estimée à 400 000 €.
Souhaitant financer l’achat d’un camping-car et effectuer une donation à leur fils, ils sollicitent un prêt de 80 000 €, garanti par une hypothèque sur leur résidence principale.
Le prêt est souscrit sur 10 ans au taux de 2,7 %, ce qui représente une mensualité d’environ 762 €.

Les financements via un prêt hypothécaire représentent actuellement 2 % des dossiers traités chez Artémis courtage. Mais ils pourraient concerner davantage d’emprunteurs puisque ces solutions sont encore largement méconnues des particuliers et des agents immobiliers.

Source Juillet 2025. Artemis Courtage